Location meublée (LMNP) : ce qui change pour vous en 2026 et 2027
Déficits, amortissements, impôts sur les loyers et revente du logement : les règles à connaître
Article fiscal — Situation au 28 octobre 2026
Vous êtes propriétaire d’un appartement loué meublé ou envisagez de réaliser ce type d’investissement ?
La location meublée peut présenter plusieurs avantages fiscaux.
Elle permet notamment, sous certaines conditions, de réduire l’impôt sur les loyers grâce aux dépenses engagées et aux amortissements.
Mais attention : depuis le 15 février 2025, les règles ont changé lors de la revente du logement. Les économies d’impôt réalisées pendant la location peuvent désormais entraîner une imposition plus importante au moment de la vente.
De nouvelles restrictions sont également envisagées dans le projet de loi de finances pour 2027.
Nous faisons le point sur les règles applicables en 2026 et sur les changements possibles pour 2027, avec des exemples concrets.
1. Micro-BIC ou régime réel : comment sont imposés vos loyers ?
Les revenus provenant d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux sont possibles.
Le micro-BIC : une réduction automatique
L’administration fiscale applique une réduction forfaitaire, appelée « abattement », sur les loyers déclarés. Pour une location meublée classique, cet abattement est de 50 %.
Exemple : vous percevez 12 000 € de loyers sur l’année. L’administration retient automatiquement un abattement de 6 000 €. Votre revenu locatif imposable est donc de 6 000 €.
Ce régime est simple, mais vous ne pouvez pas déduire séparément vos dépenses réelles.
Le régime réel : vos dépenses sont prises en compte
Vous pouvez déduire les dépenses autorisées par la réglementation fiscale, notamment les intérêts d’emprunt, les assurances, les frais de gestion, la taxe foncière et certaines dépenses d’entretien.
Vous pouvez également bénéficier d’un avantage supplémentaire : l’amortissement du logement et de son mobilier.
Le régime réel peut être plus intéressant lorsque vos dépenses et vos amortissements dépassent la réduction forfaitaire du micro-BIC.
Quels sont les plafonds du micro-BIC en 2026 ?
Type de location Plafond de recettes Abattement
Location meublée classique 83 600 € 50 %
Meublé de tourisme classé 83 600 € 50 %
Meublé de tourisme non classé 15 000 € 30 %
Ces seuils concernent les revenus des années 2026 à 2028, selon la réglementation actuellement en vigueur.
Le régime applicable dépend notamment des recettes des années précédentes.
Un propriétaire dont les loyers sont inférieurs au plafond peut, sous certaines conditions, choisir le régime réel.
2. Que signifie le statut LMNP ?
Le sigle LMNP signifie « loueur en meublé non professionnel ».
Ce statut dépend du montant des loyers et des autres revenus professionnels du foyer fiscal.
Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP), deux conditions doivent être réunies :
Les recettes annuelles de location meublée du foyer dépassent 23 000 €.
Elles dépassent également les autres revenus professionnels du foyer retenus par la réglementation fiscale.
Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, l’activité reste non professionnelle.
Exemple : un professionnel de santé perçoit 80 000 € de revenus professionnels retenus pour cette comparaison et 25 000 € de loyers meublés. Il reste LMNP, car ses loyers ne dépassent pas ses autres revenus professionnels.
Attention : les règles fiscales permettant de déterminer le statut LMNP ou LMP ne doivent pas être confondues avec les règles de cotisations sociales, notamment pour certaines locations touristiques.
3. Les amortissements : pourquoi permettent-ils de réduire vos impôts ?
L’amortissement constitue l’un des principaux intérêts du régime réel. Lorsqu’un propriétaire achète un logement destiné à être loué meublé, il peut déduire chaque année une partie du coût de la construction et du mobilier.
Cette déduction permet de tenir compte de leur usure au fil du temps.
Il ne s’agit pas d’une dépense payée chaque année, mais d’une déduction calculée selon les règles comptables et fiscales. Le terrain, en revanche, ne peut pas être amorti.
Un exemple simple
Vous percevez 15 000 € de loyers annuels. Vous avez 6 000 € de dépenses déductibles et 5 000 € d’amortissements.
Calcul
Montant
Loyers encaissés 15 000 €-
Dépenses déductibles − 6 000 €
Amortissements − 5 000 €
Bénéfice locatif imposable 4 000 €
Vous avez encaissé 15 000 € de loyers, mais votre bénéfice soumis à l’impôt est ramené à 4 000 €.
4. Que deviennent les amortissements que vous ne pouvez pas déduire ?
La loi fixe une limite importante : les amortissements ne peuvent pas, à eux seuls, créer ou augmenter un déficit fiscal.
Vous percevez 15 000 € de loyers et vous supportez 6 000 € de dépenses déductibles. Il reste donc 9 000 € avant amortissements. Votre comptabilité prévoit 12 000 € d’amortissements.
Vous pouvez en déduire 9 000 € cette année. Les 3 000 € restants ne sont pas perdus : ils peuvent être conservés pour les années suivantes.
C’est ce que l’on appelle le « report des amortissements non déduits ».
En 2026, ce report n’est pas limité dans le temps, sous réserve des règles fiscales applicables. Le projet de loi de finances pour 2027 envisage toutefois de modifier ce mécanisme.
5. Les déficits : attention à ne pas les confondre avec les amortissements
Un déficit apparaît lorsque vos dépenses déductibles, avant amortissements, sont supérieures aux loyers.
Exemple : vous percevez 10 000 € de loyers et vous supportez 13 000 € de dépenses déductibles. Votre location présente un déficit de 3 000 €.
Ce déficit peut être conservé pour réduire les bénéfices de vos locations meublées non professionnelles au cours des dix années suivantes. En revanche, il ne peut pas être déduit de vos revenus professionnels.
Pour un professionnel de santé, cela signifie qu’un déficit LMNP ne peut pas réduire le bénéfice imposable de son cabinet libéral.
Deux règles différentes
Situation Report possible en 2026
Déficit provenant de dépenses supérieures aux loyers Pendant 10 ans
Amortissements non encore déduits Sans limitation de durée prévue
6. Quels impôts payez-vous sur vos revenus locatifs en 2026 ?
Le bénéfice fiscal de la location meublée est soumis à l’impôt sur le revenu. Son montant dépend de votre situation fiscale et de l’ensemble des revenus de votre foyer.
Dans le cas habituel d’un LMNP dont les bénéfices ne sont pas soumis aux cotisations sociales professionnelles, des prélèvements sociaux s’ajoutent à cet impôt.
En 2026, le taux des prélèvements sociaux applicable à ces bénéfices LMNP est de 18,6 %.
10,6 % de contribution sociale généralisée (CSG).
0,5 % de contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS).
7,5 % de prélèvement de solidarité.
Ces prélèvements sont calculés sur le bénéfice locatif imposable, et non sur la totalité des loyers encaissés.
Exemple
Vous réalisez un bénéfice locatif imposable de 4 000 €.
En supposant que votre taux marginal d’impôt sur le revenu soit de 30 %, le calcul simplifié est le suivant :
Calcul
Montant
Impôt sur le revenu estimé : 4 000 € × 30 % 1 200 €
Prélèvements sociaux : 4 000 € × 18,6 % 744 €
Total annuel estimé 1 944 €
Cet exemple suppose que l’ensemble du bénéfice supplémentaire relève de la tranche d’imposition à 30 %. Le calcul réel dépend notamment des autres revenus du foyer et des effets éventuels de la CSG déductible.
7. Depuis février 2025, attention à l’impôt lors de la revente !
Lorsque vous revendez un logement plus cher que vous ne l’avez acheté, vous réalisez une plus-value immobilière. Cette plus-value peut être soumise à l’impôt.
Ce qui a changé depuis le 15 février 2025
Auparavant, les amortissements qui avaient permis de réduire vos revenus locatifs imposables n’augmentaient généralement pas le montant de la plus-value lors de la vente.
Désormais, les amortissements fiscalement déduits pendant les années de location doivent, en principe, être pris en compte pour augmenter cette plus-value.
Vous pouvez économiser de l’impôt pendant les années de location, mais en payer davantage lorsque vous revendez le logement.
Exemple : un appartement acheté 250 000 €
Vous achetez un appartement 250 000 € et le revendez 300 000 € après dix années complètes de détention. Vous avez effectivement déduit 64 000 € d’amortissements concernant le logement.
Avant la réforme : 300 000 € − 250 000 € = 50 000 €.
Depuis la réforme : 300 000 € − 250 000 € + 64 000 € = 114 000 €.
Ces 114 000 € ne représentent pas nécessairement le montant sur lequel l’impôt sera calculé. D’autres règles permettent de réduire la plus-value.
Les frais d’acquisition
La réglementation permet, sous certaines conditions, de majorer le prix d’achat des frais d’acquisition.
Pour une acquisition à titre onéreux, un forfait de 7,5 % peut notamment être retenu.
250 000 € × 7,5 % = 18 750 €.
La plus-value brute, avec les amortissements et avant d’éventuels travaux, devient : 114 000 € − 18 750 € = 95 250 €.
Les dépenses de travaux
Certaines dépenses de construction, d’amélioration ou d’agrandissement peuvent être prises en compte dans les conditions prévues par la loi.
Pour un immeuble bâti détenu depuis plus de cinq ans, un forfait de 15 % du prix d’acquisition peut notamment être retenu lorsque les conditions légales sont réunies.
Dans notre exemple : 250 000 € × 15 % = 37 500 €.
Ce forfait peut diminuer sensiblement la plus-value imposable. Il faut néanmoins examiner son application et éviter de retenir deux fois les mêmes dépenses.
Les réductions liées à la durée de détention
Pour dix années complètes de détention, les abattements ordinaires sont de 30 % pour le calcul de l’impôt sur le revenu et de 8,25 % pour les prélèvements sociaux.
L’exonération totale d’impôt sur le revenu intervient après 22 ans de détention ; celle des prélèvements sociaux après 30 ans.
Quel est le taux d’imposition de la plus-value ?
Dans le régime des plus-values immobilières des particuliers, le taux de l’impôt sur le revenu est de 19 %. Les prélèvements sociaux sont de 17,2 %, après application des abattements correspondants.
Le taux de 17,2 % sur les plus-values immobilières est différent du taux de 18,6 % applicable aux bénéfices LMNP concernés en 2026.
Une surtaxe est également possible
Lorsque la plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire peut s’appliquer. Les amortissements déduits pendant la location peuvent conduire à dépasser ce seuil.
En revanche, les frais d’acquisition, les travaux et les abattements pour durée de détention peuvent réduire la plus-value en dessous de ce montant. Un calcul précis est donc indispensable avant toute vente.
Tous les amortissements sont-ils concernés ?
Non. Il faut distinguer les amortissements réellement déduits des revenus locatifs de ceux qui ont été calculés mais n’ont pas encore pu être utilisés.
Dans le cas général, seuls les amortissements fiscalement admis en déduction sont pris en compte pour augmenter la plus-value. Certaines catégories de résidences spécialisées bénéficient également d’exceptions prévues par la loi.
Enfin, au micro-BIC, aucun amortissement n’est déduit : cette règle n’a donc pas le même effet sur la plus-value.
8. Quels changements sont envisagés pour 2027 ?
Attention : au 28 octobre 2026, le projet de loi de finances pour 2027 est encore en discussion au Parlement. Les dispositions ci-dessous sont celles du projet initial du Gouvernement et ne sont pas définitivement adoptées.
L’article 7 du projet prévoit de limiter les amortissements que les loueurs en meublé non professionnels peuvent déduire.
Un plafonnement des amortissements
Nature de la location
Limites envisagées pour 2027
Location meublée ordinaire Taux maximal de 2,5 %, avec un plafond de 7 000 € par an et par foyer fiscal
Meublé de tourisme Taux maximal de 1,5 %, avec un plafond de 5 000 € par an et par foyer fiscal
Le projet prévoit certaines exceptions pour des catégories de logements définies par le texte.
La fin envisagée du report des nouveaux amortissements non déduits
Aujourd’hui, les amortissements qui ne peuvent pas être déduits sont conservés pour les années suivantes. Le projet gouvernemental envisage de supprimer cette possibilité de report pour les amortissements concernés par les nouvelles dispositions.
Que deviendraient les amortissements antérieurs à 2027 ?
Le texte gouvernemental propose un dispositif transitoire. Les amortissements non encore déduits avant le 1er janvier 2027 pourraient continuer à être utilisés jusqu’au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat fiscal annuel déterminé selon les nouvelles règles.
Ces dispositions restent des propositions législatives. Des amendements cherchent notamment à préserver certains avantages pour les logements loués à l’année, mais leur adoption n’est pas acquise.
9. Une simulation pour comprendre l’impact possible de la réforme de 2027
Prenons un appartement acheté 250 000 €. Nous supposons que le terrain représente 50 000 € et la construction amortissable 200 000 €. Les loyers annuels sont de 12 000 €, les dépenses déductibles de 3 000 € et les amortissements actuels de 6 400 € par an. Le mobilier n’est pas pris en compte dans cet exemple.
Avec les règles applicables en 2026
12 000 € − 3 000 € − 6 400 € = 2 600 € de bénéfice imposable.
Selon le projet initial pour 2027
200 000 € × 2,5 % = 5 000 € d’amortissement annuel dans notre hypothèse.
12 000 € − 3 000 € − 5 000 € = 4 000 € de bénéfice imposable.
Quelle différence d’impôt ?
Nous supposons un taux marginal d’imposition de 30 % et conservons, pour comparer, le taux de prélèvements sociaux de 2026.
Calcul annuel
Règles 2026 Hypothèse 2027
Loyers encaissés 12 000 €
Dépenses déductibles 3 000 €
Amortissements déduits :
6 400 € 5 000 €
Bénéfice imposable
2 600 € 4 000 €
Impôt sur le revenu estimé à 30 %
780 € 1 200 €
Prélèvements sociaux estimés à 18,6 %
483,60 € 744 €
Total annuel estimé
1 263,60 € 1 944 €
Dans cet exemple, le supplément annuel serait de 680,40 €.
10. Ce qu’il faut retenir
En 2026
Le micro-BIC permet un abattement forfaitaire sur les loyers.
Le régime réel permet de déduire les dépenses autorisées et des amortissements.
Les déficits LMNP sont reportables pendant dix ans, uniquement sur les bénéfices LMNP.
Les amortissements non déduits peuvent actuellement être reportés sans limitation de durée.
Depuis février 2025, les amortissements effectivement déduits peuvent augmenter l’impôt lors de la revente.
Les prélèvements sociaux sur les bénéfices LMNP concernés sont de 18,6 %, contre 17,2 % sur les plus-values immobilières.
Pour 2027
Le Gouvernement envisage de plafonner les amortissements déductibles et de supprimer, pour l’avenir, certaines possibilités de report.
Ces mesures restent en discussion au Parlement.
Avant de choisir entre le micro-BIC et le régime réel, ou de décider de vendre un logement, il est important de comparer les conséquences fiscales sur l’ensemble de la durée de l’investissement.
L’économie d’impôt annuelle ne doit donc plus être le seul critère de choix.
AGA-PS.L — Information fiscale établie au 28 octobre 2026.
Cet article constitue une information générale. Les exemples sont simplifiés et ne remplacent pas l’étude individuelle d’une situation fiscale. Les dispositions du projet de loi de finances pour 2027 seront actualisées après leur adoption définitive.
Sources officielles
Code général des impôts : articles 39 C, 50-0, 150 U, 150 VB, 155, 156 et 1609 nonies G.
BOFiP : BOI-BIC-CHAMP-40-10, BOI-BIC-CHAMP-40-20, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 et BOI-RFPI-TPVIE-20.
Assemblée nationale : projet de loi de finances pour 2027, article 7, dans la version initiale du Gouvernement.